Nieruchomość w Hiszpanii a obowiązki podatkowe dla nierezydentów

Sea view swimming pool in modern loft design,Luxury ocean Beach house, 3d rendering

Jesteś właścicielem nieruchomości w Hiszpanii, który mieszka w innym państwie? Sprawdź jakie ciążą na tobie obowiązki podatkowe z tytułu posiadania takiej nieruchomości, zarówno tej do użytku własnego, jak i wynajmowanej.

Wśród danin, o których powinieneś pamiętać wskazać należy na: podatek od nieruchomości – Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), podatek dla nierezydentów – Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR) oraz w niektórych przypadkach podatek od majątku – Impuesto sobre Patrimonio (IP).

Czym charakteryzuje się każdy z nich?

Podatek od nieruchomości (IBI)

Jest to podatek miejski, wyliczany przez urząd miasta (Ayuntamiento) właściwy dla położenia nieruchomości. Wyliczany jest on corocznie na podstawie wartości katastralnej nieruchomości, która jest najczęściej niższa od wartości rynkowej. Jest on wymagany niezależnie od posiadanego statutu rezydenta lub nierezydenta.

Podatek dla nierezydentów (IRNR)

Do zapłaty wskazanego podatku zobowiązany jest właściciel nieruchomości położonej na terytorium Hiszpanii w sytuacji, gdy rezyduje poza tym terytorium. W zależności od przeznaczenia nieruchomości można wyróżnić:

  • Nieruchomość do użytku własnego

    Podobnie, jak w przypadku rezydentów podatkowych w Hiszpanii, właściciel nieruchomości miejskiej nie wynajmowanej jest zobowiązany do zgłoszenia jej w deklaracji podatkowej.
    Wysokość tego podatku nie jest nadmiernie wysoka, niemniej jego rozliczenie jest obowiązkowe, o czym nie wszyscy wiedzą narażając się na obciążenie karami administracyjnymi.
    Dochodem podlegającym zgłoszeniu jest kwota wynikająca z wyliczenia 2% wartości katastralnej nieruchomości (1,1% w przypadku aktualizacji) i zastosowania stopy podatku w wysokości 24%, a w przypadku rezydentów państw Unii Europejskiej czy Europejskiego Obszaru Gospodarczego 19%. Rezultat tego równania stanowi kwotę należnego do zapłacenia podatku.
    Deklarację należy złożyć do końca kolejnego roku kalendarzowego (do 31 grudnia) poprzez formularz 210.Obrazowo można przedstawić to na następującym przykładzie:
    Pani Anna rezydentka Polski posiadająca apartament w Torrevieja, którego wartość katastralna wynosi 100.000 € będzie zobowiązana do zapłaty podatku IRNR wyliczonego w następujący sposób:
    Wartość katastralna 100.000 €
    Podstawa opodatkowania 1.100 € (100.000 x 1,1%)
    Wysokość podatku 209 € (1.100 x 19%).

 

  • Nieruchomość wynajmowana osobie fizycznej
                               
    W przypadku właściciela nieruchomości, którą wynajmuje osobie fizycznej kwotę dochodu do zadeklarowania będzie stanowił otrzymywany od najemcy czynsz bez odliczania wydatków, chyba że mowa o rezydencie państwa Unii Europejskiej czy Europejskiego Obszaru Gospodarczego, wówczas można dokonać odliczeń przykładowo takich kosztów jak: opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, podatek od nieruchomości IBI, media, koszty naprawy i konserwacji, odsetki spłacanego kredytu hipotecznego itp. Co do wskazanej kwoty należy zastosować stopę podatku w wysokości 24%, a w przypadku rezydentów państw Unii Europejskiej czy Europejskiego Obszaru Gospodarczego 19%. Rezultat wyliczenia będzie stanowił kwotę należnego do zapłacenia podatku.
    Deklarację należy złożyć na formularzu 210,  w cyklu trymestralnym, to jest do 20 dnia miesiąca: kwietnia, czerwca, października i stycznia za poprzedzający każdą deklarację trymestr.

    Przedstawimy to na następującym przykładzie:
    Pan Jan, rezydent Stanów Zjednoczonych , wynajmuje przez cały rok pani Marii należący do niego apartament w Gironie za kwotę czynszu 1000 € miesięcznie.
    Podstawa opodatkowania 12.000 € (1.000 € x 12 miesięcy)
    *brak możliwości odliczenia wydatków związanych z nieruchomością
    Wysokość podatku za cały rok 2.880 € (12.000 x 24%)
    Niemniej, jak wskazano powyżej rozliczenie dokonywane jest trymestralnie, tym samym pan Jan powinien złożyć 4 deklaracje i opłacić podatek w kwocie 720 € za każdy trymestr.

Przeniesienie własności nieruchomości należącej do nierezydenta Hiszpanii.

W przypadku, gdy właściciel niebędący rezydentem zdecyduje się przenieść własność nieruchomości, będzie zobligowany do rozliczenia ‘retención’, której wysokość wynosi 3% i do złożenia deklaracji 210 w terminie 3 miesięcy licząc od upływu terminu zakreślonego kupującemu, który wynosi miesiąc od dnia nabycia nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, dochód określany jest przez różnicę między wartością nabycia a wartością zbycia nieruchomości, a stopa podatku wynosi 19%.
Upraszczając: kupujący nieruchomość będzie obciążony daniną ‘retención’ i powinien przedłożyć sprzedającemu formularz 211 (potwierdzający wpłatę), natomiast sprzedający będzie zobowiązany do złożenia deklaracji i rozliczenia tego podatku w hiszpańskim urzędzie skarbowym poprzez formularz 210.

W tym miejscu należy zwrócić również uwagę na podatek miejski dotyczący wzrostu wartości terenu tzw. ‘Plusvalía´ (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de N.U.), którym w przypadku przeniesienia własności co do zasady obciążany jest sprzedający, jednak w przypadku gdy sprzedający nie jest rezydentem Hiszpanii, to podatkiem tym zostanie obciążony nabywca nieruchomości (art. 35.4 Ley General Tributaria).

Podatek od własności (IP)

Pomimo tego, że właściciel nieruchomości nie rezyduje na hiszpańskim terytorium, to w związku z tym, że jest właścicielem nieruchomości położonej w Hiszpanii, będzie podlegał obowiązkowi podatkowemu związanemu z majątkiem położonym w tym państwie.
Wskazany podatek należy rozliczyć do 31 grudnia danego roku poprzez złożenie formularza 714. Należy wskazać, że norma krajowa przewiduje zwolnienie podatkowe w przypadku wartości do 700.000 €, którym to objęci są również nierezydenci.

Reprezentant podatkowy – representante fiscal

Na koniec należy wskazać na wymagany ustawowo obowiązek (art. 47 ustawy podatkowej oraz art. 10 ustawy o podatku dla nierezydentów) wyznaczenia przez osobę nierezydenta w Hiszpanii reprezentanta podatkowego – rezydenta poprzez którego będzie odbywała się komunikacja i rozliczenia z hiszpańskim Fiskusem. Niewyznaczenie wskazanego reprezentanta wiąże się z narażeniem na karę od 2000-6000 euro. W praktyce usługa ta zlecana jest hiszpańskiej kancelarii prawnej lub biuru księgowemu, którzy w imieniu właściciela będą czuwać nad rozliczeniami podatkowymi właściciela nieruchomości w Hiszpanii.

 

Jeżeli zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość w Hiszpanii, skontaktuj się z nami, chętnie Ci pomożemy.

Negocjacje
📞 (+34) 644 980 290

📞 (+48) 607 076 203

 

 

Przeglądaj artykuły według tematów: