Ustawa o kredycie hipotecznym – nowa regulacja (Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019)

Nowa regulacja dotycząca kredytów hipotecznych w Hiszpanii

Już od marca tego roku w Hiszpanii głośno było o nowej ustawie regulującej zasady udzielania kredytów hipotecznych, zwanej Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019. Stanowi ona implementację dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014 r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, która dąży do ujednolicenia niektórych aspektów prawa kredytowego na terenie UE oraz koncentruje się na ochronie interesów konsumenta.
Hiszpańska ustawa weszła w życie 16 czerwca 2019 roku.

Znacznie poprawiła ona sytuację kredytobiorców, regulując wiele kwestii, które do tej pory były jednostronnie narzucane przez banki. Regulacja ta sprawiła, że zakup nieruchomości na kredyt w Hiszpanii stał się bardziej przejrzysty dla inwestorów prywatnych, niezinstytucjonalizowanych.

Najważniejsze zmiany w nowej ustawie o hipotece:

Obowiązek zapoznania się z warunkami umownymi i konsultacji z notariuszem

Jednym z kluczowych zagadnień, na których koncentruje się nowa ustawa hipoteczna, to szeroko pojęta ochrona konsumenta. Ma w tym przede wszystkim pomóc udostępnienie klientom wyczerpujących i przejrzystych informacji najpóźniej na 10 dni przed datą podpisania umowy. W takim terminie kredytodawca, najczęściej bank, zobowiązany jest dostarczyć klientowi dokumenty: FEIN: Ficha Europea de Información Normalizada y FiAE: Ficha de Advertencias Estandarizadas – stanowiące spersonalizowaną wiążącą ofertę zawierającą istotne elementy umowy kredytowej. Kredytobiorca ma natomiast obowiązek skonsultowania się z wybranym przez siebie notariuszem, do którego bank na co najmniej 10 dni przed czynnością notarialną prześle dokumenty – w praktyce drogą elektroniczną. To całkowita nowość, gdyż do tej pory jedyną osobą kontaktową podczas podpisywania umowy hipotecznej był bank lub współpracujący z nim księgowy. Teraz, odwiedzimy notariusza dwukrotnie: po raz pierwszy samodzielnie, aby zapoznać się z warunkami kredytu i poddać się testowi sprawdzającemu zrozumienia warunków umowy kredytu hipotecznego, a po raz drugi – w celu podpisania umowy kredytu hipotecznego podczas czynności nabycia nieruchomości.

Podział kosztów kredytu

Jedną z najbardziej kontrowersyjnych zmian jest sposób podziału kosztów związanych z kredytem hipotecznym. Według dawnych przepisów, większością wydatków obciążony był kredytobiorca, co często znacznie podwyższało całkowitą kwotę kredytu. W świetle nowej ustawy, większość kosztów pokrywa bank, a jedyne, za co musi zapłacić kredytobiorca to tasación, czyli wstępna wycena nieruchomości.

Ograniczenie sprzedaży łączonej, czyli „vinculaciones”

Kredyt hipoteczny zawsze był w Hiszpanii transakcją wysoce wiązaną: wiązało się z nim nie tylko przeniesienie rachunku bankowego do banku udzielającego kredytu, ale zazwyczaj również obowiązkowa była zmiana ubezpieczyciela czy wykup innych produktów finansowych oferowanych przez daną instytucję. W świetle nowych przepisów, kredytodawca może wymagać jedynie wykupienia ubezpieczenia mieszkania lub ubezpieczenia na życie – ale wybór ubezpieczyciela będzie należał do kredytobiorcy. Niemniej jednak, decyzja o skorzystaniu z dodatkowych produktów oferowanych przez bank może obniżyć stopę oprocentowania kredytu.

Regulacja kredytów walutowych

W świetle nowych przepisów, klienci posiadający kredyt w walucie innej niż euro mogą w dowolnym momencie zażądać jego przewalutowania. Co więcej, bank zobowiązany jest poinformować klienta o zmianach zadłużenia spowodowanych zmianą kursu waluty, a przed podpisaniem umowy, zapewnić dodatkową dokumentację przedstawiającą, w jaki sposób dług może zwiększyć się lub zmniejszyć w zależności od kursu wymiany.

Nowe zasady traktowania dłużników

Ostatnia zmiana dotycząca przejmowania przez banki zadłużonych nieruchomości została wprowadzona po kryzysie z 2008 roku i umożliwiała ona kredytodawcom rozpoczęcie procedury przejęcia zadłużonej nieruchomości już po 3 miesiącach zaległości w regulowaniu zobowiązań umownych.
Nowe przepisy zwracają się w całkowicie przeciwnym kierunku: od czerwca, kredytodawca musi poczekać, aż zaległa kwota w przypadku pierwszej połowy okresu, na który wzięto kredyt będzie równa co najmniej 3% kwoty kredytu lub 12 miesięcznym ratom. Natomiast w przypadku braku płatności w drugiej połowie okresu, na który wzięto kredyt, egzekucja będzie mogła nastąpić, jeśli dług wyniesie co najmniej 7% kwoty głównej kredytu lub nie dojdzie do płatności co najmniej 15 rat.

Regulacja opłat za wcześniejsze spłacenie kredytu

Do tej pory wiele banków chroniło swoje interesy obciążając wcześniejszą spłatę kredytu dodatkowym oprocentowaniem, wprowadzając limity dotyczące kwoty, jaką można spłacić jednorazowo lub zawierając w umowie inne „kruczki” mające na celu skuteczne zniechęcenie osób, które chciałyby wcześniej zakończyć spłatę swojej nieruchomości. Teraz, wcześniejsza spłata hipoteki będzie podlegać oprocentowaniu tylko, jeśli miałaby ona przynieść bankowi straty. Nawet wtedy, opłata nie może przekraczać określonych w ustawie limitów, w zależności od rodzaju kredytu.

Brak oprocentowania minimalnego

Częstą praktyką dotychczas było oferowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej, z zastrzeżeniem górnej i dolnej granicy procentowej.
Przykładowo, jeśli całkowite oprocentowanie hipoteki wynosiło: EURIBOR + oprocentowanie określone przez dany bank, to bank często wyznaczał oprocentowanie „minimalne” i „maksymalne”. Miało to też swoje dobre strony: określenie maksymalnego oprocentowania pozwala na szacunkową kalkulację maksymalnej kwoty raty, ale minimalna kwota oprocentowania zaprojektowana była z myślą o ochronie interesów banków.

W świetle nowej ustawy praktyka ta nie jest już dozwolona – minimalne oprocentowanie wynosi teraz 0%.

Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość w Hiszpanii i masz w związku z tym jakieś pytania, to chętnie Ci na nie odpowiemy:

(+48) 607 076 203

(+34) 644 980 290