Koszty i podatki związane z kupnem nieruchomości w Hiszpanii

Spis treści

Zapłata podatków związanych z kupnem nieruchomości w Hiszpanii.

Przed dokonaniem zakupu, należy wziąć pod uwagę fakt, że zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatków. Aby nie być zaskoczonym ich wysokością, warto wcześniej obliczyć należną kwotę.
Podstawą wyliczenia wysokości należnych podatków będzie cena zawarta w treści aktu notarialnego przeniesienia własności. Jednakże, jeśli cena jest niższa od rzeczywistej wartości nieruchomości, urząd skarbowy dokona zmiany wymiaru podatku na podstawie istniejącej różnicy.
Wysokość należnego podatku będzie różna w zależności od tego, gdzie jest położona nieruchomość, czy dokonujemy zakupu mieszkania na rynku pierwotnym, bezpośrednio od dewelopera, czy na rynku wtórnym.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym.

Jeżeli nabywamy nieruchomość na rynku pierwotnym, kupujący musi zapłacić sprzedającemu kwotę podatku od towarów i usług (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA), a na Wyspach Kanaryjskich, kanaryjski podatek pośredni (Impuesto General Indirecto Canario – IGIC). Zapłaty podatków dokonuje się na ręce sprzedającego razem z zapłatą ceny sprzedaży. Jednocześnie kupujący musi zapłacić kwotę podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD). Podatek ten stanowi 0,5% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym. Zapłaty podatku kupujący dokonuje za pomocą oficjalnego formularza podatkowego albo w jednym z banków partnerskich, przelewając  jego kwotę na rachunek bankowy Skarbu Państwa.

Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym.

Jeżeli nabywamy mieszkanie na rynku wtórnym od jego właściciela, podatkiem do zapłaty nie będzie podatek od towarów i usług (VAT), a podatek od przeniesienia własności, którego zapłaty dokonuje się na rzecz wspólnoty autonomicznej miejsca położenia nabywanej nieruchomości. Zapłaty podatku kupujący dokonuje za pomocą oficjalnego formularza podatkowego albo w jednym z banków partnerskich, przelewając jego kwotę na rachunek bankowy Skarbu Państwa.

Kwota: wysokość podatku wylicza się poprzez zastosowanie stawki 6% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym.

Akt notarialny umowy kredytu hipotecznego podlega obowiązkowi zapłaty hiszpańskiego podatku od czynności cywilnoprawnych (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – AJD). Podatek ten stanowi 0,5% (niektóre wspólnoty autonomiczne mogą ustanowić inną stawkę opodatkowania) całkowitej wartości zabezpieczenia hipotecznego, a zatem wylicza się go nie od faktycznie wypłaconej kwoty kredytu, ale od sumy gwarantującej spłatę kwoty głównej, odsetek i ewentualnych kosztów egzekucji. Akty notarialne dotyczące zmiany, przeniesienia lub anulowania kredytu hipotecznego zwolnione są z podatków.

Na koniec należy wskazać, że przy zakupie mieszkań socjalnych (Viviendas de Protección Oficial) stawki podatkowe są na ogół obniżone.

Procedura podatkowa przy kupnie nieruchomości w Hiszpanii.

Obsługą podatkową przy transakcji nabycia nieruchomości w Hiszpanii, na którą składa się uzyskanie formularzy podatkowych, wyliczenie kwoty podatku, zapłata podatku właściwemu podmiotowi i złożenie potwierdzenia zapłaty podatku w hiszpańskim urzędzie skarbowym, może zająć się sam kupujący, agencja nieruchomości, kancelaria notarialna sporządzająca akt notarialny lub adwokat reprezentujący inwestora.

Wybór należy do kupującego, który powinien pamiętać o tym, że:
1. miejscem składania potwierdzenia zapłaty podatku od przeniesienia własności w przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym i potwierdzenia zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu nowej nieruchomości jest:
– Urząd skarbowy właściwej wspólnoty autonomicznej, znajdujący się w miejscowości, która jest stolicą prowincji.
– Urząd Poborcy (Oficina Liquidadora de Distrito) prowadzony przy Rejestrze Własności w miejscowościach, które nie są stolicami prowincji

2. Zapłaty podatku od przeniesienia własności i podatku od czynności cywilnoprawnych należy dokonać w terminie 30 dni roboczych (lub w terminie ustanowionym przez właściwą wspólnotę autonomiczną), licząc od daty sporządzenia aktu notarialnego. Opóźnienia mogą spowodować nałożenie opłat karno-skarbowych.

3. Zapłata ww. podatków konieczna jest dla uzyskania wpisu nabytego prawa własności w Rejestrze Własności.

Wpis do hiszpańskiego KRS (Registro de la Propiedad).

Po podpisaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego oraz po zapłaceniu podatków, pozostaje jeszcze wpisanie nabytego prawa własności w Rejestrze Własności, który jest odpowiednikiem polskich wydziałów ksiąg wieczystych.

Wpis ten jest potrzebny, ponieważ kupujący jest po jego dokonaniu w pełni chroniony w prawie, które nabył.

Jedynie uzyskanie wpisu w Rejestrze Własności powoduje, że kupujący:

■ jest uważany za jedynego i rzeczywistego właściciela nieruchomości, dopóki nie uprawomocni się wyrok orzekający inaczej
■ jest chroniony przed wierzycielami sprzedającego
■ jest chroniony przed ukrytymi opłatami, które mogą dotyczyć lokalu mieszkalnego
■ może uzyskać ochronę sądową swojego prawa w razie roszczeń osób trzecich lub zakłócenia posiadania
■ po uzyskaniu wpisu prawa własności, już nikt nie może skutecznie nabyć prawa własności do nieruchomości bez jego uprzedniej zgody kupujący może wówczas uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, jako że tylko po uzyskaniu wpisu prawa własności do księgi wieczystej, bank będzie mógł dokonać wpisu zabezpieczenia hipotecznego, które gwarantuje mu spłatę kredytu.

Ponadto, w następstwie dokonania wpisu, Rejestr Własności zawiadamia ewidencję gruntów o zmianie prawa własności lokalu mieszkalnego, dlatego następne rozliczenie podatku od nieruchomości zostanie skierowane do kupującego.

Procedura wpisu do hiszpańskiego KRS (Registro de la Propiedad).

Aby dokonać wpisu prawa własności w księdze wieczystej, należy złożyć w Rejestrze Własności, właściwym ze względu na miejsce położenia nabytej nieruchomości:

1. Wypis aktu notarialnego
2. Formularz podatkowy potwierdzający zapłatę podatku
3. Potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości za ostatni rok

Złożenia takich dokumentów może dokonać:
– Kupujący osobiście
– Adwokat reprezentujący kupującego
– Agencja nieruchomości
– Kancelaria notarialna, jeśli świadczy takie usługi

Podkreślenia wymaga fakt, że po złożeniu dokumentów, Rejestr Własności ma piętnaście dni roboczych na dokonanie wpisu. Jeżeli urzędnik dokonujący wpisu nie dotrzyma tego terminu, nastąpi obniżenie opłaty od wpisu o 30%.
Urzędnik sprawdzi, czy umowa została zawarta z zachowaniem wszelkich przewidzianych prawem wymogów, które warunkują skuteczność i dokonanie wpisu prawa własności kupującego w księdze wieczystej. Jeżeli urzędnik stwierdzi, że dokument posiada wady uniemożliwiające dokonanie wpisu (niewłaściwa forma, brak zdolności prawnej stron, niedostosowanie treści umowy do zawartości księgi wieczystej itp.), poinformuje o tym fakcie składającego wniosek oraz notariusza, który sporządził akt.
Będą oni mogli sprostować najistotniejsze błędy, a jeżeli nie zgadzają się z decyzją urzędnika, żądać ponownego rozpatrzenia wniosku przez innego urzędnika. Niezależnie od tego, wnioskodawcy przysługuje odwołanie do Generalnej Dyrekcji Rejestrów i Notariuszy (Dirección General de los Registros y del Notariado) lub zaskarżenie niekorzystnej decyzji bezpośrednio do sądu pierwszej instancji w stolicy prowincji, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Koszty jakie generuje zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Kupno nieruchomości w Hiszpanii generuje dla kupującego szereg kosztów, które znacząco zwiększają początkowe nakłady na jej zakup. Ponadto, kupującym często trudno jest określić podstawę i adresata obowiązku dokonania danej płatności.

Co komu powinienem zapłacić przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

□ Sprzedającemu cenę za zakup mieszkania.

Jeżeli jeszcze przed sporządzeniem aktu notarialnego wpłaciliśmy zaliczkę na poczet ceny lub wnieśliśmy zadatek, uiszczona przez nas kwota zostanie odliczona od ceny za nieruchomość, którą należy zapłacić w chwili podpisania umowy sprzedaży. 
Może się również zdarzyć, że dla zagwarantowania zawarcia umowy, strony podpiszą nienotarialną umowę przedwstępną. Wniesienie zadatku nastąpi wówczas w chwili podpisania ww. umowy. W takiej sytuacji, cena za nieruchomość, którą należy zapłacić w chwili podpisania umowy sprzedaży, zostanie pomniejszona o wysokość wniesionego zadatku. Kupujący traci zadatek, jeśli nie wykona swojego zobowiązania, a jeżeli to sprzedający odstąpi od sprzedaży, zobowiązany jest go zwrócić kupującemu w dwukrotnej wysokości.

□ Agencji nieruchomości prowizję.

Należy podkreślić, że obowiązek zapłaty agencji nieruchomości spoczywa na stronie, która zleciła jej wykonanie usług. A zatem jeżeli sprzedający zatrudni agencję, jak to zwykle ma miejsce, może ona żądać zapłaty należnej prowizji wyłącznie od sprzedającego i nigdy od kupującego. Prowizja należy się agencji nieruchomości wyłącznie wtedy, gdy sprzedaż faktycznie doszła do skutku.

□ Notariuszowi taksy notarialne.

Notariusz pobiera opłaty, które zgodnie z cennikiem opłat notarialnych, należą mu się za sporządzenie aktów notarialnych (umowy sprzedaży, kredytu hipotecznego). W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z obowiązującym prawem, sprzedający uiszcza opłatę należną za sporządzenie aktu notarialnego, a kupujący, za wydanie jego odpisów.
Kupujący będzie zobowiązany uiścić całość opłat notarialnych wyłącznie wtedy, jeżeli umówił się tak ze sprzedającym. Wysokość opłat ustala się zgodnie z cennikiem opłat notarialnych.

□ Podmiotom pośredniczącym opłatę za wykonanie usług, które zostały im zlecone.

Bardzo ważne jest, aby żądać od notariusza i urzędnika Rejestru Własności wydania oryginału rachunków, a także potwierdzenia zapłaty podatków, dzięki czemu wiemy, ile płacimy za każdą usługę.

□ Rejestrowi Własności uiszcza się opłaty od wpisu do księgi wieczystej nieruchomości naszego prawa własności, a także, jeżeli została zawarta umowa kredytu hipotecznego, opłaty od wpisu zabezpieczenia hipotecznego.

Wysokość opłaty ustala się zgodnie z cennikiem opłat, dostępnym dla wnioskodawcy w Rejestrze Własności. Przed uiszczeniem jakiejkolwiek opłaty, należy żądać wystawienia odpowiednich rachunków, z wyszczególnieniem poszczególnych składowych, wskazaniem kwoty podatku VAT, numeru identyfikacji podatkowej (NIF) oraz organu wystawiającego rachunek. 
W przypadku faktur wystawianych przez notariuszy i urzędników, przysługuje zażalenie na podstawę i wysokość naliczonej opłaty, zgodnie z zasadami zawartymi w cenniku opłat.

W razie pytań prosimy o kontakt:

e-mail: office@wachandwach.com

tel.: (+34) 644 980 290