Formy płatności za nieruchomość w Hiszpanii
Cena stanowi wynagrodzenie wypłacane sprzedawcy, przy zakupie nieruchomości (domu, lokalu, budynku, gruntu) i jako taka jest podstawowym elementem umowy sprzedaży (essentialia negotii). Nie powinno się jej płacić, bez uprzedniego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości (due diligence) i dokonania innych czynności sprawdzających.
Jeśli chodzi o formy płatności za nieruchomość w Hiszpanii, możemy wyróżnić następujące:
Spis treści
a) Wpłata zaliczki (arras, señal)
Przed podpisaniem umowy, negocjując w sprawie ceny, zamiarem stron jest zabezpieczenie, że transakcja dojedzie do skutku, co można zagwarantować poprzez zapłacenie części ceny przez kupującego jako zaliczki (arras, señal). Jeżeli zaliczka przyjmie formę zadatku (arras penitenciales), to w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, straci on wpłaconą kwotę, a w przypadku sprzedawcy, będzie on zobowiązany do zwrócenia zaliczki w podwójnej wysokości. Ważnym jest odpowiednie zredagowanie zapisu określającego formę prawną wpłacanych pieniędzy, dlatego najlepiej skonsultować tę kwestię z hiszpańskim adwokatem.
b) Płatność symultaniczna lub po podpisaniu umowy
Musimy rozróżnić trzy możliwości: zapłatę w momencie zakupu, płatność odroczoną i subrogację.
Płatność ceny w momencie zakupu hiszpańskiej nieruchomości
Rekomendowana jedynie w przypadku, gdy nieruchomość jest całkowicie wolna od obciążeń (hipotek, niezapłaconych podatków itp.) w Rejestrze Nieruchomości (El Registro de la Propiedad). Uzgodniona cena powinna zostać zapłacona w całości przy podpisywaniu umowy, jeśli zatem istnieją jakieś obciążenia, należy je odliczyć od uzgodnionej ceny. Tego typu płatność jest rekomendowana tylko, gdy podpisanie umowy następuje w formie aktu notarialnego, ponieważ nabywcę chroni wtedy bezpośrednie wprowadzenie przez notariusza danych dotyczących zawartej przed nim transakcji do systemu teleinformatycznego Rejestru Nieruchomości.
Gdy płatność ceny jest dokonywana częściowo w przypadku zakupu nieruchomości u dewelopera – tzw. „zakup według planu” (“compra sobre plano”), to znaczy, gdy budynek nadal nie jest wybudowany, ustawa zobowiązuje dewelopera do zagwarantowania kupującemu zwrotu takiej kwoty wraz z odsetkami, w przypadku niewywiązania się z umowy, bez względu na inne obciążenia, które mogą być nałożone na dewelopera.
Odroczona płatność ceny sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości
W przypadku, odroczenia płatności części ceny, sprzedawca musi przyjąć określone środki ostrożności. W szczególności wskazane jest, aby zagwarantować odroczoną płatność poprzez wprowadzenie do treści umowy warunku rozwiązującego (jeśli kupujący nie zapłaci terminowo, nieruchomość będzie znowu własnością sprzedającego) lub hipoteki.
Subrogacja wcześniej istniejących obciążeń
Szczególnie w przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką, przydatna może być subrogacja wcześniej istniejących zobowiązań. W takim przypadku sprzedawca otrzyma obniżoną cenę o część kredytu hipotecznego, która jest wymagana, podczas gdy nabywca może poszukiwać finansowania z tego samego kredytu hipotecznego. W takim przypadku wskazane jest, aby poprosić o wyraźną zgodę wierzyciela (bank) na tę zmianę, ponieważ w przeciwnym razie sprzedawca nie odłącza się od długu i można od niego dochodzić roszczenia w przypadku, gdy kupujący nie zapłaci wymaganej kwoty. Jednakże w przypadku hipoteki, która znajduje się na etapie egzekucji sądowej, kupujący musi zachować ostrożność, żądając wcześniejszego zwolnienia nieruchomości z takich obciążeń.
Jeśli szukacie Państwo wsparcia w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomości, to prosimy o kontakt z polskojęzycznym hiszpańskim adwokatem:
ES (+34) 644 980 290
PL (+48) 607 076 203