Nieruchomości w Hiszpanii: Kiedy i jak zapłacić cenę za nieruchomość?

Cena stanowi wynagrodzenie wypłacane sprzedawcy, przy zakupie nieruchomości (domu, lokalu, budynku, gruntu) i jako taka jest podstawowym elementem umowy sprzedaży (essentialia negotii). Nie powinno się jej płacić, bez uprzedniego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości (due diligence) i dokonania innych czynności sprawdzających.

Jeśli chodzi o formę płatności za nieruchomość w Hiszpanii, możemy wyróżnić kilka możliwości:

a) Wpłata zaliczki za pośrednictwem zadatku (arras, señal)

Przed podpisaniem umowy, negocjując w sprawie ceny, zamiarem stron jest zagwarantowanie, że transakcja dojedzie do skutku, co można zaręczyć poprzez zapłacenie części ceny przez kupującego jako zaliczki (arras, señal). W przypadkach odstąpienia od umowy przez kupującego, straci on wpłaconą kwotę, a w przypadku sprzedawcy, będzie on zobowiązany do zwrócenia zaliczki w podwójnej wysokości.

b) Płatność symultaniczna lub po podpisaniu umowy

Musimy rozróżnić trzy możliwości: zapłatę w gotówce, płatność odroczona i subrogacja w dotychczasowych opłatach.

Płatność ceny w momencie zakupu hiszpańskiej nieruchomości

Rekomendowana jedynie w przypadku, gdy nieruchomość jest całkowicie wolna od obciążeń (bez hipotek, niezapłaconych podatków itp.) w Rejestrze Własności (El Registro de la Propiedad). Uzgodniona cena powinna zostać zapłacona w całości przy podpisywaniu umowy, jeśli zatem istnieją jakieś obciążenia, należy je odliczyć od uzgodnionej ceny. Tego typu płatność jest rekomendowana tylko, gdy podpisanie umowy następuje w formie aktu notarialnego, ponieważ nabywcę chroni bezpośrednie przekazanie przez notariusza danych do systemu teleinformatycznego do Rejestru Własności o dokonaniu czynności w formie aktu notarialnego.

Gdy płatność jest dokonywana częściowo ze względu na cenę w przypadku zakupu nieruchomości o dewelopera – tzw. „zakup według planu” (“compra sobre plano”), to znaczy, gdy budynek nadal nie jest wybudowany, ustawa zobowiązuje dewelopera do zagwarantowania kupującemu zwrotu takiej kwoty w przypadku niewywiązania się z umowy, wraz z odsetkami, poprzez ubezpieczenie i bez względu na inne obciążenia, które mogą być nałożone na dewelopera.

Odroczona płatność ceny sprzedaży hiszpańskiej nieruchomości

W przypadku, odroczenia płatności części ceny, sprzedawca musi przyjąć określone środki ostrożności. W szczególności wskazane jest, aby zagwarantować odroczoną płatność poprzez wprowadzenie do treści umowy warunku rozwiązującego (jeśli kupujący nie zapłaci terminowo, nieruchomość będzie znowu własnością sprzedającego) lub hipoteki.

Subrogacja wcześniej istniejących obciążeń

Szczególnie w przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką, przydatna może być subrogacja wcześniej istniejących zobowiązań. W takim przypadku sprzedawca otrzyma obniżoną cenę o część kredytu hipotecznego, która jest wymagana, podczas gdy nabywca może poszukiwać finansowania z tego samego kredytu hipotecznego. W takim przypadku wskazane jest, aby poprosić o wyraźną zgodę wierzyciela (Bank) na tę zmianę, ponieważ w przeciwnym razie sprzedawca nie odłącza się od długu i można od niego dochodzić roszczenia w przypadku, gdy kupujący nie zapłaci wymaganej kwoty. Jednakże w przypadku hipoteki, która znajduje się na etapie egzekucji sądowej, należy zachować ostrożność ze strony kupującego, żądając wcześniejszego zwolnienia nieruchomości z takich obciążeń.

 

Jeśli szukacie Państwo wsparcia w zakresie hiszpańskiego prawa nieruchomości, to prosimy o kontakt z polskojęzycznym hiszpańskim adwokatem:

 

Negocjacje

ES (+34) 644 980 290

PL (+48) 607 076 203

 

 

Przeglądaj artykuły według tematów: