Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii
Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii
Podobnie jak w Polsce, w Hiszpanii, zawierając umowę sprzedaży nieruchomości sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy oraz wydać mu rzecz, natomiast kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy wskazaną cenę.
Podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości oznacza złożenie formalnego oświadczenia woli, a następnie, z jednej strony, przekazanie nieruchomości poprzez odbiór kluczy do niego, a z drugiej, zapłatę ceny przez kupującego lub bank, który udziela kredytu hipotecznego.
Z uwagi na to, że moment podpisania umowy sprzedaży nieruchomości jest najważniejszym momentem podczas całej procedury, po którym nie możemy się już wycofać, zalecanym jest dokładne sprawdzenie zapisów umownych przez hiszpańskiego adwokata pod kątem ich zgodności z obowiązującym prawem i korzystności dla stron.
Na tym etapie pamiętajmy, że:
1. Co do zasady umowę sprzedaży nieruchomości zawiera się w formie aktu notarialnego, czyli dokumentu publicznego poświadczonego przez notariusza, który odbiera oświadczenia woli od stron, dokonuje sprawdzenia ich tożsamości i zdolności prawnej, redaguje dokument zgodnie z wolą stron lub przedstawioną przez nich wersją roboczą umowy, dostosowując jego brzmienie do wymogów prawnych oraz poucza strony o obowiązkach, jakie ciążą na nich z tytuły zawarcia umowy.
2. Umowa może zostać zawarta w formie dokumentu prywatnego, bez udziału notariusza, a przy udziale jedynie sprzedającego i kupującego. Będzie to możliwe tylko wtedy, gdy zakup nie jest finansowany hiszpańskim kredytem hipotecznym. W przeciwnym razie, konieczne jest zawarcie aktu notarialnego i wpis do Rejestru Własności. Dlatego też właśnie, sprzedaży lokali mieszkalnych dokonuje się najczęściej w formie aktu notarialnego. Jednakże w przypadku zakupu mieszkania przed jego wybudowaniem, sporządza się na ogół nienotarialną umowę przedwstępną celem potwierdzenia w niej uiszczenia zaliczki na poczet ceny, a także ustanowienia obowiązku wybudowania i przekazania lokalu.
3. Należy mieć przy tym na uwadze, że po sporządzeniu umowy prywatnej (contrato privado) każda ze stron może żądać od drugiej zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (documento publico). W razie odmowy przez drugą stronę, strona żądająca może dochodzić swych roszczeń na drodze sądowej. Ponadto dla dokonania wpisu przeniesienia własności nieruchomości w Rejestrze Własności, konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego.
Udział notariusza dodatkowo potwierdza autentyczność treści dokumentu w taki sposób, że oświadczenia woli złożone przed nim przez kupującego, sprzedającego i ewentualnie bank udzielający kredytu hipotecznego, zostają zawarte w akcie notarialnym, który stanowi dowód dokonania czynności, podstawy jego sporządzenia oraz terminu jego zawarcia. Żadna ze stron nie może zaprzeczyć, że nie złożyła oświadczeń zawartych w treści aktu notarialnego.
Do przekazania nieruchomości i zapłaty ceny sprzedającemu dochodzi zazwyczaj w obecności notariusza. Notariusz powinien zawrzeć w treści aktu notarialnego cenę nieruchomości oraz stwierdzić, że została zapłacona wcześniej lub zostanie uiszczona z chwilą zawarcia aktu, wskazać kwotę, wybrany sposób płatności np. gotówką, czekiem bankowym imiennym lub na okaziciela, przelewem lub dokonując wpłaty na rachunek.
Jeżeli cena została zapłacona przed zawarciem aktu notarialnego, notariusz wskaże w treści aktu datę lub daty płatności oraz sposób dokonania każdej z nich. Przed sporządzeniem aktu notarialnego, notariusz zwróci się do Rejestru Własności z wnioskiem o wydanie odpisu księgi wieczystej, potwierdzającego prawo własności oraz wskazującego ewentualne obciążenia na nieruchomości. Niezwłocznie po podpisaniu aktu i jeśli strony nie postanowią inaczej, notariusz przekaże do Rejestru Własności drogą teleinformatyczną poświadczony akt notarialny celem zapobiegnięcia sytuacji, w której nieruchomość mogłaby zostać obciążona przez sprzedającego po dokonaniu przez niego sprzedaży.
Zasadą jest, że wyboru notariusza dokonuje strona, która pokrywa koszt jego czynności.
Odpowiedzialność za wady.
Na koniec należy podkreślić, że niezależnie od formy zawartej umowy, sprzedający pozostaje odpowiedzialny za ukryte wady i usterki lokalu mieszkalnego, choćby o niech nie wiedział, a kupujący może żądać odstąpienia od umowy i zwrotu poniesionych kosztów lub proporcjonalnego obniżenia ceny na podstawie opinii wydanej przez biegłego.
Sprzedający będzie przede wszystkim odpowiedzialny, jeżeli nie są spełnione wymagania dotyczące lokali mieszkalnych zawarte w obowiązujących przepisach prawa. Jednocześnie deweloper, wykonawca i nadzór techniczny budynku są odpowiedzialni solidarnie przed kupującymi i przed osobami trzecimi nabywającymi lokal, za szkody:
– spowodowane wadami konstrukcji przez okres dziesięciu lat,
– mające wpływ na warunki mieszkalne budynku przez okres trzech lat,
– powstałe na skutek wad w wykończeniu przez okres roku.
Ponadto, są oni również zobowiązani do zawarcia właściwych umów ubezpieczenia.
W razie pytań prosimy o kontakt:
e-mail: office@wachandwach.com
tel.: (+34) 644 980 290