Jak szukać nieruchomości w Hiszpanii

Poszukiwanie idealnej nieruchomości w Hiszpanii

W przypadku, gdy marzymy o mieszkaniu na terenie Hiszpanii, a nie udało nam się znaleźć idealnej nieruchomości podczas wakacyjnych pobytów, czeka nas etap poszukiwań, które możemy prowadzić na własną rękę lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.
Jeżeli zdecydujemy się na podjęcie poszukiwań we własnym zakresie, to w celu ich usprawnienia powinniśmy określić region, miasto lub wioskę, w których zamierzamy nabyć nieruchomość w Hiszpanii.
Poszukując idealnej dla nas nieruchomości, ważnym jest, aby pamiętać o tym żeby przed podjęciem ostatecznej decyzji:

⇒ nie działać pod wpływem emocji

⇒ porównać jak największą ilość ofert na rynku

⇒ korzystać podczas poszukiwań z różnych źródeł ofertowych

⇒ szukać ofert tylko w sprawdzonych agencjach lub na wiarygodnych stronach internetowych

⇒ sprawdzić nieruchomość osobiście lub zlecić to kompetentnej osobie

⇒ sprawdzić stan prawny nieruchomości (due diligence)

⇒ korzystać z usług profesjonalistów (architekt, geodeta, hiszpański adwokat etc.)

W Hiszpanii, podobnie jak w Polsce, nieruchomości można poszukiwać na własną rękę lub za pośrednictwem agencji nieruchomości.
W przypadku, gdyby zdecydowali się Państwo na skorzystanie z usług agencji trzeba pamiętać o tym, że:

⇒ agencja nie jest właścicielem nieruchomości, jest jedynie pośrednikiem pomiędzy sprzedającym a kupującym, a jej zadaniem jest skontaktowanie sprzedającego (właściciela) i kupującego, aby mogli zawrzeć umowę sprzedaży

⇒ zwykle agencja zawiera umowę ze sprzedającym, i to on jest zobowiązany do zapłacenia prowizji przy dojściu transakcji do skutku

⇒ zwykle agencje nieruchomości mają w swej ofercie również usługi dodatkowe, związane z zarządzaniem nieruchomością, pomocą przy pozyskaniu kredytu hipotetycznego, pomocą w uiszczeniu wymaganych podatków etc. Tego rodzaju usługi świadczone przez agencje nieruchomości nie są nigdy obowiązkowe i kupujący nie musi z nich korzystać.

W każdym wypadku przed podpisaniem umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii bądź przelaniem środków powinniśmy:

1. Sprawdzić nieruchomość osobiście

Znaczna większość oszustw dokonywanych podczas transakcji nabycia nieruchomości ma miejsce na skutek tego, że kupujący nie odwiedził nieruchomości osobiście, kupując przysłowiowego „kota w worku”.
Aby tego uniknąć, niezbędna jest osobista wizyta zainteresowanego kupnem lub zaufanej osoby w celu zobaczenia nieruchomości i porównania zastanej nieruchomości, z tym co podane było w ofercie.
Podczas osobistej wizyty powinniśmy zwrócić uwagę m.in. na:

⇒ jakość wykonania
⇒ stan instalacji
⇒ stan zużycia
⇒ rzeczywisty metraż
⇒ nasłonecznienie
⇒ krajobraz, otoczenie
⇒ sąsiednie nieruchomości
⇒ poziom hałasu
⇒ dostępność środków transportu etc.

W zależności od wielkości inwestycji i rodzaju nieruchomości rekomendowanym jest skorzystanie z usług profesjonalistów (architekt, geodeta, rzeczoznawca), już na etapie oglądania nieruchomości, w celu weryfikacji oferty przez pryzmat założeń inwestycyjnych i wiadomości specjalnych.
Wizyta pozwala na natychmiastowe uzyskanie odpowiedzi na pojawiające się podczas wizyty ewentualne pytania, które możemy zadać sprzedającemu lub pracownikowi agencji nieruchomości.
Gdy pierwsza oferta jaką otrzymamy jest zawarta w broszurach informacyjnych, należy zwrócić uwagę, że kupujący może żądać od sprzedającego elementów oferty wskazanych w broszurze (np.: wykonania opisanej tam instalacji, skorzystania z form płatności zawartych w ofercie), pomimo tego że nie będą one uwzględnione w treści umowy, która będzie podpisana.
W celu wstępnego zweryfikowania oferty podmiot zajmujący się jej promocją, powinien nam udostępnić następujące dane i dokumenty:
⇒ adres, dane dotyczące wpisu do właściwego rejestru
⇒ opis nieruchomości ze wskazaniem powierzchni użytkowych nieruchomości oraz opis ogólny budynku, w którym się znajduje, wskazanie części wspólnych
⇒ plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący miejsce, gdzie jest położona nieruchomość
⇒ projekt nieruchomości, opis i przebieg sieci elektrycznych, wodociągów, gazu, ogrzewania oraz systemów przeciwpożarowych
⇒ certyfikat sprawności energetycznej z uwzględnieniem materiałów użytych podczas budowy, izolacji wygłuszającej i termicznej w budynku, częściach wspólnych
⇒ informację dotyczącą wpisu nieruchomości do Rejestru Własności (Registro de la Propiedad) lub informację o braku wzmianki w Rejestrze
⇒ instrukcje obsługi i konserwacji instalacji oraz procedurę ewakuacyjną w nagłych wypadkach
⇒ końcową cenę nieruchomości i koszty związane z jej utrzymaniem.

2.  Sprawdzić stan prawny nieruchomości (due diligence).

Po etapie osobistego sprawdzenia nieruchomości, niezwykle ważnym i zalecanym jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Skrupulatna analiza stanu prawnego jest kluczowym momentem w weryfikacji rzeczywistej wartości nieruchomości i pozwala uniknąć wielu nieuczciwych praktyk. Podkreślmy, że to ile czasu i staranności poświęcimy na zbadanie stanu prawnego nieruchomości przed jej zakupem, może przesądzić o korzystności transakcji.

Do najważniejszych kwestii podlegających sprawdzeniu przed kupnem nieruchomości w Hiszpanii należą:

⇒ kto jest właścicielem nieruchomości
⇒ czy istnieją na niej jakiekolwiek obciążenia (hipoteki, zastawy lub inne)
⇒ kto posiada nieruchomość
⇒ sposób korzystania
⇒ czy nieruchomość podlega pod regulacje specjalistyczne (np. dot. lokali socjalnych lub zabytków)
⇒ czy istnieją zaległości w czynszu administracyjnym
⇒ czy zapłacono od niej podatek od nieruchomości
⇒ czy wykupiono ubezpieczenie, które pokrywa potencjalne szkody spowodowane wadami konstrukcyjnymi
⇒ jeśli chodzi o nieruchomości subsydiowane przez gminę, czy istnieje jakiekolwiek ograniczenie w zbyciu nieruchomości lub prawo pierwokupu dla administracji publicznej

Rekomenduje się sprawdzenie wszystkich powyższych informacji przed podpisaniem umowy lub dokonaniem zapłaty środków.
Najbezpieczniej jest zlecić badanie stanu prawnego danej nieruchomości niezależnej kancelarii adwokackiej.

Jeżeli podejmą Państwo próbę samodzielnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości w Hiszpanii, jedną z możliwości uzyskania informacji o nieruchomości jest zwrócenie się do Rejestru Własności (Registro de la Propiedad), w którym nieruchomość jest zarejestrowana. W Rejestrze istnieje możliwość uzyskania dwóch rodzajów dokumentów:

odpisu zwykłego księgi wieczystej (nota simple informativa), który zawiera opis nieruchomości, jej powierzchni, zabudowań, wymienia części wspólne nieruchomości, procedurę administracyjną, której może podlegać (np. w przypadku mieszkań socjalnych), zabezpieczenia hipoteczne, którymi została obciążona nieruchomość wraz ze wskazaniem odpowiedzialności za kwotę główną, odsetki i inne koszty, a także okres zabezpieczenia hipotecznego, inne zabezpieczenia, służebności, zawisłe spory dotyczące prawa własności, zaległości podatkowe i ogółem wszelkie okoliczności mające wpływ na prawo własności. Odpis księgi wieczystej ma charakter wyłącznie informacyjny i nie może być przedstawiony w procesie jako dowód na nieistnienie obciążeń lub należności.

zaświadczenia o prawie własności i obciążeniach (certificacón de dominio y cargas), które jest bardziej kompleksowe i posiada więcej informacji dotyczących nieruchomości, aniżeli wypis zwykły. Wśród dodatkowych informacji z zaświadczenia dowiemy się o historii wpisów znajdujących się w księdze wieczystej. Zaświadczenie jest dokumentem publicznym podpisanym przez urzędnika, więc w razie konieczności wykazania istnienia lub nieistnienia obciążeń na nieruchomości, posiada moc dowodową w sprawach sądowych i względem osób trzecich.

Kolejnym rekomendowanym krokiem, po zapoznaniu się ze stanem hiszpańskiej księgi wieczystej nieruchomości, a przed podjęciem decyzji o jej zakupie jest zwrócenie się do sprzedającego, aby przedstawił dodatkowe dokumenty związane z nieruchomością, w tym przede wszystkim:

⇒ wypis aktu notarialnego, na podstawie którego nastąpiło nabycie nieruchomości, jeżeli dokonujemy zakupu na rynku wtórnym

⇒ potwierdzenie zapłaty podatku od nieruchomości za ostatni rok, czyli dawnego podatku miejskiego zaświadczenie wydane przez wspólnotę mieszkaniową, w celu potwierdzenia, że lokal mieszkalny, który zamierzamy nabyć nie zalega z płatnością czynszu

⇒ oświadczenie w formie aktu notarialnego, że nie została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego, który zamierzamy kupić
.

Zakup mieszkania w Hiszpanii od dewelopera.

Analiza stanu prawnego i sytuacji podatkowej lokalu mieszkalnego staje się bardziej złożona w sytuacji, gdy dokonujemy zakupu mieszkania na I etapie inwestycji, tj. przed wybudowaniem budynku, w którym lokal ma się znajdować. W takim przypadku, jedynym opisem, z którym możemy się zapoznać jest przedstawiony przez dewelopera projekt, a lokal mieszkalny powstanie tylko wtedy, gdy deweloper spełni swój obowiązek wybudowania budynku zgodnie z projektem, na podstawie którego zawarto umowę.

W razie zakupu mieszkania przed jego wybudowaniem nie należy podpisywać żadnych umów, ani też wpłacać zaliczek na poczet ceny bez uprzedniego sprawdzenia, czy:

⇒ deweloper, z którym podpisujemy umowę faktycznie, istnieje, a osoba podpisująca umowę w jego imieniu jest do tego uprawniona. W tym celu należy sprawdzić dane dewelopera w rejestrze handlowym oraz sprawdzić tożsamość osób podpisujących umowę.

⇒ obiekt budowlany, który ma powstać został zatwierdzony przez urząd miasta w drodze wydania stosownego pozwolenia na budowę. Informację na ten temat można uzyskać w Rejestrze Własności. Jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości widnieje opis przyszłego budynku, oznacza to, że został on sporządzony na podstawie przedstawionych urzędnikowi dokumentów, w tym pozwolenia na budowę oraz zaświadczenia o rozpoczęciu prac zgodnie z przyjętym projektem. W razie braku wpisu w księdze wieczystej konieczne jest sprawdzenie warunków zabudowy działki w urzędzie miasta.

⇒ działka, na której ma powstać obiekt budowlany, jest własnością dewelopera, z którym zawieramy umowę i fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej. W tym celu należy zapoznać się ze stanem nieruchomości w Rejestrze Własności, w sposób uprzednio wskazany, w szczególności należy sprawdzić, czy na gruncie nie istnieją obciążenia.


Jeżeli przed zakończeniem prac budowlanych, zostaniemy poproszeni o podpisanie umowy (contrato privado) i uiszczenie zaliczki na poczet ceny, należy mieć na uwadze, że:

  • deweloper jest zobowiązany do prowadzenia specjalnego rachunku powierniczego, z którego pieniądze mogą być przeznaczone wyłącznie na prowadzenie budowy. W razie wpłaty jakiejkolwiek zaliczki na rzecz dewelopera, można żądać od niego potwierdzenia zdeponowania jej na ww. rachunku powierniczym. Można żądać także zawarcia umowy ubezpieczenia lub ustanowienia gwarancji zwrotu zapłaconej kwoty powiększonej o odsetki w przypadku, gdy budowa nie dojdzie do skutku lub zostanie oddana z opóźnieniem.
  • w sytuacji, w której umowa zawiera nieuczciwe postanowienia, uznaje się je za nieważne nawet wtedy, gdy kupujący umowę podpisał. Do tego typu postanowień należą w szczególności te, które zezwalają deweloperowi na dokonywanie późniejszych zmian w projekcie bez zgody kupującego, powodują zrzeczenie się prawa do wyboru przez kupującego notariusza, nakładają na kupującego obowiązek przystąpienia do umowy kredytu hipotecznego zawartej przez dewelopera, zobowiązują kupującego do nabycia usług dodatkowych. Ponadto nieuczciwym postanowieniem umownym jest postanowienie o obciążeniu kupującego kosztami, które z racji ich natury leżą po stronie dewelopera (nowy budynek, nieruchomość wspólna, kredyty hipoteczne na sfinansowanie budowy, podziału lub rozbiórki), postanowienie o nałożeniu na kupującego obowiązku zapłaty podatków w sytuacji, gdy płatnikiem jest deweloper.
  • po zakończeniu budowy i przed podpisaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, konieczne jest uzyskanie od sprzedającego potwierdzenia, że budowa została ukończona zgodnie z zawartym w projekcie opisem oraz zawarto umowę ubezpieczenia na pokrycie ewentualnych wad nieruchomości. Informacje takie można uzyskać w Rejestrze Własności. Jeżeli w księdze wieczystej nieruchomości dokonano wpisu dotyczącego ukończenia budowy, oznacza to, że został on sporządzony na podstawie przedstawionych urzędnikowi dokumentów, w tym zaświadczenia o ostatecznym odbiorze prac i umów ubezpieczenia. Dlatego też, przed podpisaniem aktu notarialnego należy upewnić się, czy fakt ukończenia budowy został wpisany do księgi wieczystej.

W razie pytań prosimy o kontakt:

Skontakuj się z nami

tel.:(+34) 644 980 290

e-mail: office@wachandwach.com

Przeglądaj artykuły według tematów: