Równouprawnienie obywateli UE podczas transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Co do zasady obywateli UE, którzy chcą zakupić nieruchomość (dom, apartament) w Hiszpanii dotyczą te same regulacje prawne, na jakich dokonują tego rodowici Hiszpanie. Należy jednak mieć na uwadze pewne różnice dotyczące formalnych aspektów całego przedsięwzięcia.
Umowa kupna-sprzedaży w Hiszpanii Umowa kupna-sprzedaży jest umową, w której sprzedający wydaje drugiej stronie określoną rzecz, podczas gdy kupujący zobowiązuje się zapłacić za nią określoną cenę. W niniejszym artykule, przedmiotem umowy będzie zawsze nieruchomość położona na terytorium Hiszpanii, a kupującym obywatel państwa członkowskiego Unii Europejskiej, innego niż Hiszpania.
Należy podkreślić, że w Hiszpanii prawo własności nie jest w żaden sposób ograniczone ze względu na narodowość władającego tym prawem, dlatego też jeśli obywatel UE zakupi nieruchomość w Hiszpanii, będzie miał w stosunku do niej te same prawa co obywatel hiszpański, co z kolei jest gwarantowane w traktacie o funkcjonowaniu Unii Europejskiej.
Jednakże, przy procesie kupna-sprzedaży pojawiają się pewne różnice o charakterze formalnym. Najważniejsza z nich dotyczy numeru N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero).N.I.E. – Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca
Numer N.I.E. to Numer Identyfikacyjny Obcokrajowca. Służy on nierezydentom w celu identyfikacji siebie jako podatnika w tych dokumentach wynikających z transakcji, w których, ze względu na ich interes ekonomiczny, zawodowy lub społeczny, są związani z Hiszpanią, a brakuje im numeru identyfikacji podatkowej, który posiadają obywatele hiszpańscy.
Wniosek o nadanie numeru N.I.E., można złożyć na terenie Hiszpanii do Generalnej Dyrekcji Policji i Żandarmerii (Dirección General de la Policía y de la Guardia Civil), za pośrednictwem biur imigracyjnych (Oficinas de Extranjería) lub komisariatów policji (Comisarías de Policía), natomiast poza jej granicami do Generalnego Biura ds. Cudzoziemców i Granic (Comisaría General de Extranjería y Fronteras), za pośrednictwem hiszpańskich władz konsularnych w kraju pochodzenia wnioskodawcy. Jeżeli procedura przeprowadzana jest na terytorium Hiszpanii, istnieje możliwość wyznaczenia do niej pełnomocnika.
Wniosek o nadanie N.I.E.
Do wniosku należy załączyć oficjalny formularz wniosku (EX-15) odpowiednio wypełniony i podpisany, ważny paszport lub dokument tożsamości (oryginał i fotokopię), jak również należy podać powody złożenia wniosku. W przypadku gdy do przeprowadzenia tej procedury korzystamy z pomocy pełnomocnika, powinien on również przedstawić stosowny dokument pełnomocnictwa.
Nierezydent powinien również udowodnić sposób sfinalizowania umowy kupna-sprzedaży, chociażby poprzez założenie bieżącego rachunku w hiszpańskim banku. Za jego pomocą zrealizuje płatności związane z zawartą umową, jak również pokryje wszystkie koszty i zobowiązania podatkowe związane z tą transakcją. Do tego potrzebne będą jedynie paszport (lub inny dokument tożsamości) oraz numer N.I.E. Rachunek bankowy może zostać założony przez pełnomocnika.
Procedura kupna-sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii
Zanim przejdziemy do szczegółów całej procedury kupna-sprzedaży, należy wskazać, że w dziedzinie prawa cywilnego rządzi zasada autonomii stron, co oznacza, że o ile nie jest to sprzeczne z obowiązującym prawem, moralnością lub porządkiem publicznym, strony umowy mogą dowolnie uzgadniać jej treść, bez żadnych innych ograniczeń niż te wymienione powyżej. Jest to bardzo ważna zasada, o której należy pamiętać na każdym etapie.
Pomimo powyższego, i pomimo istnienia w hiszpańskim porządku prawnym zasady swobody umów, przez co umowa jest w pełni ważna i wywołuje skutki pomiędzy stronami, dla skuteczności umowy nie wystarczy dokonanie odpowiedniego wpisu w rejestrze. Należy jeszcze spisać umowę w formie aktu notarialnego, co gwarantuje większą gwarancję prawną stronom i osobom trzecim.
Przejdźmy teraz do szczegółów samej transakcji, na którą składają się 3 etapy : umowa prywatna (wstępna), akt notarialny oraz wpis w rejestrze.
Prywatna (wstępna) umowa kupna-sprzedaży nieruchomości (contrato privado de compraventa)
Umowa kupna-sprzedaży, to prywatny dokument, w którym z jednej strony wyrażona jest wola wydania nieruchomości, a z drugiej zapłacenia za nią ceny. Ponadto, w tym samym dokumencie powinny być zawarte szczegółowe dane dotyczące stron umowy, przedmiotu umowy, prawa do nieruchomości jakie przysługuje sprzedającemu wraz z odpowiednim wpisem w rejestrze, informacje o wszelkich prawach ciążących na nieruchomości, jeśli takowe istnieją – hipoteka, użytkowanie lub jakiekolwiek inne ograniczone prawo rzeczowe, podział kosztów całej operacji (temat ten zostanie omówiony w dalszej części) oraz cenę.
Jeśli chodzi o cenę, należy wspomnieć, że zwyczajowo część ceny wpłacana jest w momencie podpisywania umowy wstępnej (señal), natomiast pozostała część w momencie spisywania jej w formie aktu notarialnego. Jednakże, jak wspomniano już wcześniej, decydująca w tej kwestii, jak i w każdej innej związanej z treścią umowy, jest wola stron.
Charakter tej płatności powinien zostać ściśle określony przez strony, jako że może wywołać odmienne skutki.
Płatność ta może przyjąć formę zaliczki (anticipo), wówczas stanowi jedynie potwierdzenie zawartej umowy, co w konsekwencji oznacza, że obie strony mogą wzajemnie od siebie wymagać pełnej realizacji umowy. Zaliczka nie stanowi jednak formy zabezpieczenia umowy. W przypadku odstąpienia od umowy zaliczka ulega zwrotowi.
Natomiast jeżeli płatność ta przyjmie formę zadatku (arras penitenciales), wówczas stanowi formę zabezpieczenia umowy i oznacza, że każda ze stron może od niej odstąpić – sprzedający poprzez zwrot podwójnej kwoty jaką otrzymał od kupującego, natomiast kupujący poprzez utratę kwoty jaką wcześniej wręczył sprzedającemu tytułem realizacji umowy.
Płatność ta może być również zastrzeżona w formie kary umownej (arras penales). Oznacza to, że strony ustalają kwoty odszkodowawcze jakie będą im przysługiwały w przypadku odstąpienia od umowy przez drugą stronę.
Akt notarialny i wpis do Rejestru Własności (Inscripción en el Registro de la Propiedad)
Ten dokument publiczny jest aktem kupna-sprzedaży (escritura de compraventa), spisywanym przed notariuszem – przed którym strony wyrażają wolę zawarcia umowy, a on zatwierdza treść aktu. Ponadto, notariusz weryfikuje zdolność do czynności prawnych stron umowy, ich dane identyfikacyjne, dane przedmiotu umowy, jak również wszelkie jego obciążenia. Notariusz również poinformuje o obowiązkach ciążących na stronach, jakie pojawią się w wyniku zawarcia umowy np. obowiązki podatkowe.
Po sporządzeniu aktu notarialnego, można przystąpić do dokonania wpisu nowego właściciela w Rejestrze Własności. Najpierw jednak konieczne jest dopełnienie wszystkich obowiązków podatkowych, które zostaną omówione poniżej.
Koszty i podatki zakupu nieruchomości w Hiszpanii
Na końcu należy mieć na uwadze koszty jakie powstają w wyniku zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Z jednej strony są to podatki. Kupujący, pochodzący z kraju członkowskiego, będzie zobowiązany do odprowadzenia tych samych podatków co podatnik hiszpański tzn. VAT (Impuesto sobre el Valor Añadido), podatku od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) i czynności cywilnoprawnych sporządzonych w formie dokumentu urzędowego (Actos Jurídicos Documentados).
Jeśli chodzi o podatek VAT, to w przypadku nowych nieruchomości (od dewelopera) wynosi on 10%. Kwotę tę płaci Kupujący, a Sprzedający odprowadza ją do Urzędu Skarbowego.
Ponadto konieczne jest odprowadzenie podatku od czynności cywilnoprawnych (AJD), dokonywanych w formie aktu notarialnego, w kwocie stałej lub zmiennej, która to kwota, a raczej jej wysokość zależy od Wspólnoty Autonomicznej, w której jest położona nieruchomość.
W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, wówczas transakcja ta będzie zwolniona z podatku VAT, natomiast obciążona podatkiem od przeniesienia własności (TPO). W tej sytuacji to od Wspólnoty Autonomicznej, w której położona jest nieruchomość, będzie zależała wysokość tego podatku (może ona wynosić od 5-10%).
Jeśli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD), nie będzie zgodne jednoczesne opodatkowanie podatkiem od przeniesienia własności (TPO) oraz opłatą zmienną wynikającą z podatku AJD, dlatego też transakcje podlegające opodatkowaniu TPO, sformalizowane w formie aktu notarialnego podlegają jedynie ustalonej kwocie podatku (stałej opłacie) od czynności cywilnoprawnych (AJD).
Ponadto Kupujący będzie również obciążony kosztami dokonania wpisu w Rejestrze Własności oraz kosztami wypisów aktu notarialnego.
Ze swojej strony Sprzedający poniesie koszty sporządzenia aktu notarialnego (oryginału), podatku od wzrostu wartości terenów miejskich (IIVTNU), podatku dochodowego od osób fizycznych (IRPF), podatku od dochodu spółek (IS) lub też podatku dochodowego nierezydentów (IRNR) – w zależności od tego czy sprzedający działa jako osoba fizyczna czy też prawna, oraz czy jest rezydentem czy nie.
Na koniec należy wspomnieć o podmiocie zobowiązanym do odprowadzenia podatku od nieruchomości (IBI)- jest nim właściciel nieruchomości, ten który posiada to prawo w dacie 1 stycznia. Oznacza to, że Sprzedający reguluje ten podatek na cały rok z góry.