Zakup nieruchomości w Hiszpanii tylko z pomocą adwokata. 9 ważnych argumentów.

beach-coastline-daylight-1268871(1)

Hiszpania – cel inwestorów

Nieruchomości położone na Półwyspie Iberyjskim to coraz popularniejszy cel inwestycyjny. Osoby dysponujące wolnym kapitałem rozważają zakup nieruchomości w Hiszpanii zarówno z myślą o posiadaniu atrakcyjnego lokalu na wakacje, jak i czerpaniu korzyści z wynajmu. Nie wszyscy jednak zdają sobie sprawę, że wiąże się to z szeregiem obowiązków, których niedopatrzenie często kończy się niekorzystnie dla inwestora. Aby ułatwić sobie cały proces i mieć pewność przeprowadzenia transakcji zgodnie z obowiązującymi przepisami, należy skorzystać ze wsparcia prawnego prawnika znającego rynek i prawo nieruchomości w Hiszpanii. Tego rodzaju decyzja jest korzystna dla inwestora i mamy na to 9 argumentów.

1. Adwokat w Hiszpanii pomoże uniknąć wielu „pułapek” związanych z transakcją

Zakup nieruchomości jest jedną z największych inwestycji w życiu większości osób. Nawet ci, którzy mają w tym duże doświadczenie, lokując środki na rynku nieruchomości zawsze starają się zachować należytą ostrożność. Także podmioty profesjonalne, takie jak fundusze inwestycyjne, przed zrealizowaniem inwestycji zawsze korzystają z usług kancelarii prawnej. Dotyczy to zwłaszcza inwestycji na zagranicznym rynku.
Profesjonalna pomoc prawna podczas zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest nieoceniona. Środki, jakie można dzięki temu zaoszczędzić, znacznie przewyższają koszty związane z wynagrodzeniem pełnomocnika w chwili, gdy zgłaszamy się do niego, po tym jak już znaleźliśmy się w tarapatach. Mimo, że wiele osób wciąż decyduje się zatrudnić adwokata w Hiszpanii dopiero na etapie spornym (co znacznie obniża prawdopodobieństwo wygrania sprawy), to w ostatecznym rozrachunku korzystniej jest jednak skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika w celu zapobiegania takim sytuacjom, a nie ich naprawiania.

Podsumowując, znalezienie adwokata w Hiszpanii, który będzie nas wspierał od początku transakcji może uchronić nas od sporej ilości problemów i wydatków w przyszłości.

2. Adwokat zna prawo nieruchomości i praktykę dotyczącą transakcji

Natomiast osoba, która decyduje się na taką inwestycję, już niekoniecznie. Tymczasem nieznajomość obowiązujących przepisów jest prostą drogą wpadnięcia w poważne kłopoty – zarówno finansowe, jak i prawne. To najważniejszy argument przemawiający za tym, aby planując zakup nieruchomości w Hiszpanii zdecydować się na zatrudnienie doświadczonego w tym sektorze prawnika.Przed ostatecznym przeprowadzeniem transakcji należy dokonać dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości (due diligence).  Trzeba sprawdzić, czy wszystkie kwestie dotyczące nieruchomości są klarowne, a umowa sprzedaży i ewentualnego kredytu hipotecznego nie sprawią nam w przyszłości problemów.
Ponadto, obciążenia z tytułu podatków związanych z zakupem i sprzedażą nieruchomości stanowią znaczny procent sumy całej operacji. Obok podstawowych wydatków, mogą one zwiększyć kwotę sprzedaży nawet o 20%. Dlatego lepiej zapoznać się z tymi zagadnieniami odpowiednio wcześniej, by być na nie przygotowanym.

3. Prawnik w Hiszpanii dokładnie sprawdzi stan prawny nieruchomościAbogados en Varsovia especializados en Derecho Administrativo

Przed nabyciem nieruchomości w Hiszpanii kluczowe jest poznanie jej stanu prawnego, gdyż mogą na niej znajdować się różne obciążenia, zaległe należności, jak również ograniczenia prawa własności itp. Hiszpański prawnik pomoże ustalić te wszystkie szczegóły i podjąć odpowiednie działania, w przypadku pojawienia się jakichkolwiek wątpliwości dotyczących kupowanej nieruchomości. Adwokat wie, do których źródeł skierować odpowiednie wnioski i w jakiej formie. Wśród najważniejszych możemy wskazać:

  • Księgi Wieczyste (Registro de la Priopiedad)
    Możemy w nich sprawdzić, czy istnieją jakieś obciążenia (cargas), należności (gravámenes) lub ograniczenia prawa własności (limitaciones de la propiedad). Możemy też dowiedzieć się, czy toczą się jakieś sprawy dotyczące wpisu w rejestrze nieruchomości (asientos pendientes de inscripción).
    – Przez obciążenia (cargas) należy rozumieć zajęcie nieruchomości i ustanowione służebności.
    – Za należności (gravámenes) uważa się długi, takie jak hipoteka.
    – Ograniczenia prawa własności (limitaciones de la propiedad) to prawa ustawowe lub umowne ustanowione na korzyść osób trzecich.
    – Toczące się sprawy dotyczące wpisu w rejestrze nieruchomości (asientos pendientes de inscripción) mogą skutkować wpisaniem obciążeń, należności lub ograniczeń prawa własności. Ważne jest, by zapoznać się z nimi wcześniej, gdyż Księgi Wieczyste (Registro de la Priopiedad) kierują się zasadą pierwszeństwa zgłoszenia. W związku z tym, jeśli najpierw wpisana zostanie hipoteka, a nie umowa sprzedaży, to w konsekwencji zakupimy nieruchomość obciążoną hipoteką.
  • Kataster nieruchomości (Catastro)
    Bardzo często zdarza się, że powierzchnia rzeczywista nieruchomości jest inna niż katastralna. Może to być spowodowane wieloma czynnikami, jak na przykład:
    – Niedopatrzenie w momencie mierzenia lub rejestracji działki.
    – Błędnie dokonane zmiany w katastrze sąsiednich działek.
    – Rozdział powierzchni na skutek dziedziczenia, podziałów, częściowej sprzedaży lub wywłaszczenia.

Gdy zachodzi któraś z tych sytuacji, obecny właściciel powinien zająć się dokonaniem odpowiednich zmian katastralnych. Zatrudniony przez inwestora prawnik w Hiszpanii będzie mógł zapewnić przy tym odpowiednią pomoc i sprawdzić, czy operacja przebiega według litery hiszpańskiego prawa nieruchomości.
Zgodność katastru z rzeczywistością jest ważna, może bowiem mieć wpływ na wycenę nieruchomości, a co za tym idzie, przełożyć się na cenę ewentualnego kredytu hipotecznego. Będzie to rzutować także na składki ubezpieczeń, a przede wszystkim na wysokość podatków.

Warto zapamiętać:
Zarówno podatek od nieruchomości (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), jak też podatek od wzrostu wartości terenów miejskich (el Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU lub plusvalía) wyliczane są na podstawie wartości katastralnej nieruchomości.

  • Urząd Miasta (Ayuntamiento)
    W Urzędzie Miasta, na terenie którego leży nieruchomość, można także uzyskać cenne informacje na temat jej sytuacji prawnej. Gmina zarządza wieloma rodzajami podatków miejskich. Od urzędników można się dowiedzieć o ewentualnych zaległościach, jeżeli takie istnieją.
    Wskazane może okazać się też skonsultowanie ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego (Plan General de Ordenación Urbana). Warto to zrobić zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomość znajduje się za miastem lub dysponuje terenem, na którym można by było wybudować garaż, kort tenisowy lub basen.
    Niektóre rodzaje gruntów charakteryzują się ograniczeniami co do możliwości ich wykorzystania. Podstawowym rozróżnieniem jest podział na grunty miejskie i grunty wiejskie, którego konsekwencją jest możliwość uzyskania pozwolenia na zabudowę, bądź jej brak. Ponadto, na niektórych obszarach chronionych mogą istnieć ograniczenia co do wykonywania prac remontowych lub konserwacyjnych.
    Dlatego też skorzystanie z usług adwokata znającego hiszpańskie prawo budowlane pozwoli na szersze i bardziej realistyczne spojrzenie na rzeczywistą wartość nieruchomości i jej potencjał inwestycyjny.
  • Wspólnota mieszkaniowa (Comunidad de Propietarios)
    Istotne informacje posiada również wspólnota mieszkaniowa. Będzie ona nie tylko źródłem wiedzy o tym, jak układają się stosunki między sąsiadami, ale także o przybliżonych wysokościach rachunków, opłat i podatków.
    Wspólnota mieszkaniowa udzieli nam informacji na temat wysokości czynszu, którego płatność należy do obowiązków wszystkich mieszkańców. Właściciel nieruchomość musi wywiązywać się ze swoich zobowiązań finansowych wobec wspólnoty. W sytuacji, gdy powstają zaległości w płatności względem wspólnoty, ta może wszcząć przeciwko właścicielowi bardzo szybkie postępowanie. Jego konsekwencją może być zajęcie mieszkania, jeżeli dług nie zostanie spłacony. Może się również zdarzyć tak, że poprzedni właściciel zostawił po sobie niespłacone długi lub wpłynął przeciwko niemu pozew do sądu. Mogłoby to przeszkodzić w dojściu transakcji do skutku.
    Wspólnota może także udzielić cennych informacji o stanie budynku i planowanych remontach. Poinformuje również, jak często zlecane są prace nadzwyczajne oraz czy aktualnie jakieś z nich oczekują na realizację.
    Warto mieć na uwadze, że wspólnota w porozumieniu z zarządem mogła pozbawić wcześniejszego właściciela pewnych praw, jak np. możliwości używania danej części wspólnej z powodu braku udziału w jej finansowaniu. W takim wypadku należałoby się dowiedzieć, w jaki sposób można przywrócić utracone prawo.
    W każdym z powyżej opisanych przypadków pomoc prawna w Hiszpanii może okazać się nieoceniona. Adwokat będzie mógł wykryć istniejące nieprawidłowości i pomóc w negocjacjach ze wspólnotą. Ułatwi to przeprowadzenie uporządkowanej, bezpiecznej i korzystnej dla wszystkich stron transakcji.
  • Dostawcy mediów i usług
    Poważnym zagrożeniem dla inwestora zainteresowanego zakupem nieruchomości w Hiszpanii mogą być długi pozostawione przez poprzedniego właściciela u dostawców usług. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że usługodawcy będą oczekiwać od nowego właściciela, że weźmie odpowiedzialność za dotychczasowe zobowiązania i się z nich rozliczy. Istnieje również realna groźba odcięcia mediów (prądu, gazu czy wody), co będzie się wiązać z kolejnymi problemami.
    W takim przypadku ponownie przydatną funkcję pełnić może adwokat w Hiszpanii. Prawnik pomoże w negocjacjach z dostawcami usług. Jeżeli ostatecznie okaże się, że inwestor i tak musi pokryć zobowiązania poprzedniego właściciela, adwokat będzie mógł negocjować niższą cenę sprzedaży nieruchomości lub odzyskać nadpłacone środki na drodze sądowej.
    W sytuacji, gdy dojdzie do odcięcia mediów, prawnik znający realia hiszpańskiego rynku będzie mógł zapewnić odpowiednią pomoc przy dokumentacji instalacji i dostosowaniu się do obowiązujących norm prawnych. Należy mieć na uwadze, że wymiana instalacji, zmiana dostawcy usług lub przyłączenie nieruchomości do mediów bywa czasem problematyczne.
    Kiedy mieszkanie jest stare albo znajduje się na obszarze chronionym, to może się okazać, że nie będzie dozwolone przekroczenie określonego napięcia. Istnieje też duże prawdopodobieństwo, że nie warto zmieniać dostawców usług, a najbardziej opłacalnym wyjściem z sytuacji jest utrzymanie taryfy wcześniejszego właściciela. Taką analizę oczywiście przeprowadzi adwokat w Hiszpanii.

    4. Kupując nieruchomość w Hiszpanii z pomocą prawnika można sporo zaoszczędzić

    Cancillería de abogados en Polonia especializada en Derecho de Impuestos especiales y Aduanas

    Zakup nieruchomości w Hiszpanii to kosztowna operacja, która będzie się wiązać również z wysokimi obciążeniami podatkowymi. Jednak to nie wszystko, sam proces przeniesienia własności to ciąg wydatków, można by wymienić chociażby opłatę notarialną, wpis do Księgi Wieczystej (Registro de la Propiedad), profesjonalne doradztwo, a wcześniej również wycenę nieruchomości. Jeżeli zakup ma być sfinansowany przy pomocy kredytu hipotecznego, dochodzą do tego opłaty bankowe.
    Prawnik znający prawo nieruchomości w Hiszpanii będzie wiedział, w jaki sposób zredukować te koszty do wymaganego minimum. Warto przy tym pamiętać, że łączna suma dodatkowych opłat może sięgać od 15 % do 20 % ceny sprzedaży. Pomoc adwokata w Hiszpanii będzie zatem bardzo opłacalna, nawet biorąc pod uwagę jego wynagrodzenie.

    Notariusz, Księgi Wieczyste (Registro de la Propiedad), profesjonalne doradztwo

    Stawki opłat za Księgi Wieczyste (Registro de la Propiedad) i usługi świadczone przez notariusza określa ustawa. Mogą one oscylować w granicach od 600 do 1.500 euro.
    W przypadku, gdy adwokat na stałe współpracuje z notariuszami, to wtedy ci stosują preferencyjne taksy dla klientów, których reprezentuje prawnik.
    Wpis operacji do Ksiąg Wieczystych jest gwarancją bezpieczeństwa prawnego i kosztuje około 500 euro.
    Trudno jest natomiast przewidzieć koszty profesjonalnego doradztwa, gdyż nie ma w tym zakresie regulacji ustawowych i można ustalać je dobrowolnie.

    Urząd Skarbowy (La Agencia Tributaria – ‘Hacienda’)

    Zakup nieruchomości w Hiszpanii wiąże się z automatycznym powstaniem obowiązku podatkowego. Najbardziej dotkliwe dla inwestora są: podatek VAT (IVA) oraz podatek od przeniesienia własności (ITP,AJD). Co do zasady, VAT stanowi 10 % ceny nieruchomości. Jest jednak mniejszy w przypadku mieszkań socjalnych (4%). Podatek ten podlega zapłacie w przypadku pierwszego przeniesienia własności, a więc zakupie nieruchomości bezpośrednio od dewelopera.
    Podatek od przeniesienia własności (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados-ITPAJD) jest zależny od regionu autonomicznego.
    Kupując mieszkanie bezpośrednio od dewelopera trzeba zapłacić go w formie podatku od czynności prawnych (Actos Jurídicos Documentados – IAJD). Wysokość daniny oscyluje w granicach 1 % ceny zakupu.
    Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Wówczas podatek od przeniesienia własności (Transmisiones Patrimoniales – ITP) wynosi od 5 do 10 % ceny nieruchomości.
    Jeżeli na nieruchomości zostaje ustanowiona hipoteka, należy ponownie zapłacić ten podatek, tym razem jednak w formie podatku od czynności prawnych, wynoszącego około 0,50 – 1,50 % sumy kredytu.
    Podatek ten budzi sporo kontrowersji w Hiszpanii, a orzeczenie Sądu Najwyższego STS n.º 1505/2018 daje możliwość uchylenia się od jego zapłaty.
    Jeżeli zakupiona nieruchomość stanowi mieszkanie socjalne, to stosuje się obniżone stawki podatkowe. Wciąż jednak będą mieć one istotny wpływ na koszt całej transakcji.

    5. Prawnik zadba o interesy klienta w przypadku zakupu nieruchomości w Hiszpanii na kredyt

    Chcąc sfinansować zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, trzeba się liczyć z kolejnymi wydatkami, a to kosztami:
    – Notariusza
    – Pomocy prawnej
    – Wyceny nieruchomości
    – Prowizji bankowej

W Hiszpanii przez lata obowiązywała praktyka nakładania tych wszystkich wydatków na kredytobiorcę. Jednak sądy uznają ją od roku 2016 za niedozwoloną. Obecnie zatem banki również ponoszą część tych kosztów. Mimo to wykrycie, czy nakładane na nas obciążenia są zgodne z prawem graniczy z cudem. To kolejny argument przemawiający za tym, aby posiłkować się pomocą adwokata w Hiszpanii.
Doświadczony prawnik, specjalizujący się w prawie nieruchomości w Hiszpanii oraz prawie bankowym, po dokładnym zapoznaniu się z umową kredytu hipotecznego będzie mógł sprawdzić legalność zawartych klauzul i wynegocjować lepsze warunki. Tym samym może doprowadzić do obniżenia kosztów kredytu hipotecznego.
Pamiętajmy przy tym, że analiza umowy kredytu hipotecznego nie kończy się tylko na dążeniu do uniknięcia zbędnych kosztów i klauzul niedozwolonych. Uzyskanie kredytu zależy od wielu czynników, przede wszystkim od aktualnej sytuacji rynkowej oraz zdolności kredytowej inwestora. W pewnych okolicznościach kredyt hipoteczny może więc być droższy, gdy bank podniesie oprocentowanie czy zażąda dodatkowych gwarancji.
W Hiszpanii, podobnie zresztą jak w Polsce, ogromne kontrowersje budzi kwestia obowiązkowych ubezpieczeń do kredytów hipotecznych. Banki najczęściej wymuszają na kredytobiorcach zawarcie takiego ubezpieczenia z powiązanymi z nimi podmiotami. Hiszpańska Generalna Dyrekcja Ubezpieczeń i Funduszy Emerytalnych wielokrotnie wskazywała na abuzywność takiego postępowania. Ostatecznie zostały one zakazane mocą nowej ustawy o kredycie na zakup nieruchomości (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).
Widać zatem, że prawnik w Hiszpanii, który towarzyszy inwestorowi na każdym etapie zakupu nieruchomości, również kredytowanej przez bank, pełni niezwykle ważną rolę. Jego zadaniem jest dokładne analizowanie dokumentów i wynajdywanie w nich niekorzystnych zapisów. Adwokat będzie w stanie wykryć wszystkie rodzaje praktyk niedozwolonych i egzekwować ich konsekwencje ugodą lub na drodze sądowej.

6. Profesjonalna analiza umowy przedwstępnej (contrato de arras)

Umowy

Podstawową formą zabezpieczenia zakupu konkretnej nieruchomości w Hiszpanii jest sporządzenie umowy przedwstępnej i wpłacenie zadatku. Analizę zapisów umowy warto powierzyć prawnikowi znającemu hiszpański porządek prawny. Adwokat może chociażby zaproponować odpowiednie zmiany tej umowy tak, by była ona dostosowana do potrzeb kupującego. Redagowanie i sprawdzanie umów jest usługą często oferowaną przez prawników specjalizujących się w obrocie nieruchomościami. Jej koszt jest stosunkowo niewielki, mając zwłaszcza na uwadze problemy, jakich możemy dzięki temu uniknąć.
Czym jest hiszpańska umowa przedwstępna (contrato de arras)? Taka umowa zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, więc stanowi niejako formę zarezerwowania nieruchomości w Hiszpanii. Następnie nabywca przekazuje sprzedającemu zadatek, czyli ustaloną wcześniej sumę pieniędzy. Celem jest zagwarantowanie, że żadna ze stron transakcji się z niej nie wycofa.

Warto wiedzieć:
W przypadku sfinalizowania transakcji, wpłacona w ramach zadatku kwota odliczana jest od całkowitej ceny sprzedaży.
Co się stanie, jeżeli nie dojdzie do sprzedaży nieruchomości w określonym w umowie terminie? Tutaj w grę wchodzą dwa scenariusze:
Jeżeli osobą, z której winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej jest kupujący, to traci on wpłacony zadatek.
Jeżeli natomiast jest to sprzedający, to będzie zobowiązany do zwrotu zadatku kupującemu w dwukrotnej wysokości.

Ponieważ mówimy tutaj o sporych kwotach, częstym jest, że osoba niewywiązująca się z umowy przedwstępnej stara się uniknąć konsekwencji finansowych z tego wynikających. Tym bardziej ważne jest, aby skorzystać ze wsparcia prawnika w Hiszpanii, który będzie od początku asystował w procesie zawierania umowy przedwstępnej.

7. Ochrona interesów klienta zarówno przy zakupie na rynku pierwotnym, jak i wtórnymAbogados en Polonia especializados en Derecho inmobiliario

Bardzo ważnym przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego (tym bardziej, jeśli budowa jest dopiero planowana) jest dokładne sprawdzenie wiarygodności dewelopera. Można, a wręcz powinno się powierzyć to prawnikowi w Hiszpanii.
Adwokat będzie w stanie udzielić informacji na temat wypłacalności dewelopera, a także pociągnąć go do odpowiedzialności w przypadku ewentualnego niespełnienia warunków wynikających z umowy. W takich przypadkach należy podjąć serię kroków w celu dochodzenia roszczeń na drodze pozasądowej i ew. sądowej. Bez pomocy hiszpańskiego prawnika wszczynanie sprawy na własną rękę będzie praktycznie z góry skazane na przegraną.
Ponadto ustawa Prawo budowlane (la Ley de Ordenación de la Edificación) przewiduje szereg dodatkowych gwarancji, które warto znać na wypadek konieczności dochodzenia swoich praw w momencie stwierdzenia wad nieruchomości. Wady te mogą być zarówno mało istotne (jak detale związane z estetyką lub wykończeniem) lub bardzo poważne (jak błędy konstrukcyjne).
Pomoc prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości w Hiszpanii polega również na przeanalizowaniu całej dokumentacji technicznej i prawnej związanej ze sprzedażą nieruchomości w Hiszpanii na rynku pierwotnym. W zakres takiej dokumentacji wchodzą pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie i zamieszkanie. Od ich poprawności w przyszłości będzie zależała możliwość uzbrojenia nieruchomości, a więc przyłączenia do niej poszczególnych mediów, takich jak prąd, woda i gaz.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym to inwestycja obarczona sporym ryzykiem. Przede wszystkim dlatego, że wypłacalność sprzedającego będącego osobą prywatną jest zwykle mniejsza niż dewelopera czy dużej firmy budowlanej. Poza tym prawo w Hiszpanii nakłada na przedsiębiorców budowlanych obowiązek posiadania różnych ubezpieczeń, podczas gdy prywatny sprzedawca odpowiadał będzie tylko do wysokości majątku osobistego.
Są to dostateczne argumenty przemawiające za tym, aby zaangażować w cały proces prawnika w Hiszpanii. Adwokat może dostrzec istniejące wady ukryte i niespójności w umowie, a także podjąć odpowiednie kroki w celu wyciągnięcia należytych konsekwencji wobec sprzedającego.

8. Pomoc prawna na etapie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii

Prawo Spółek

Następnym ważny etapem podczas transakcji zakupu nieruchomości w Hiszpanii jest sporządzenie i podpisanie umowy sprzedaży. Teoretycznie można to zrobić w formie zwykłej umowy lub aktu notarialnego – ten drugi wariant bez wątpienia daje większe poczucie bezpieczeństwa i jest rekomendowany.
Często zdarza się, że przed podpisaniem umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, strony decydują się wcześniej na umowę w formie zwykłej. Tak zawarta między stronami umowa pociąga za sobą skutek sprzedaży. Oznacza to, że strony mają obowiązek wywiązania się z jej postanowień poprzez podpisanie umowy przyrzeczonej.
Jeżeli nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, prawie zawsze dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej (contrato de arras). Jednak przy nieruchomościach sprzedawanych na rynku wtórnym nie jest to zasadą. Co więcej, zwykle jest to bardziej problematyczne. Dlaczego?
Sprzedawca musi dysponować prawem rozporządzania nieruchomością. Oznacza to, że umowę powinna podpisać osoba, która formalnie figuruje jako właściciel. W sytuacji, gdy właścicieli jest kilku, to oni wszyscy powinni podpisać umowę. Jedynym przypadkiem, w którym dozwolone jest, by podpis został złożony przez inną osobę jest udzielenie odpowiedniego pełnomocnictwa.
Jeżeli umowa zostanie podpisana przez osobę, której nie przysługuje prawo rozporządzania nieruchomością, będzie ona nieważna. Kupującemu będą wtedy przysługiwały roszczenia odszkodowawcze. Do ich dochodzenia będzie on jednak potrzebował pomocy prawnej w Hiszpanii. Warto zatem, by adwokat brał udział we wszystkich czynnościach już od samego początku, co pozwoli uniknąć podobnych sytuacji.
Pamiętajmy również, że czasami mogą zachodzić wyjątkowe okoliczności:
Jeżeli nieruchomość jest miejscem stałego zamieszkania rodziny, zgodę na sprzedaż musi wyrazić oboje małżonków.
Jeżeli nieruchomość należy do spółki, podpis powinien być złożony przez członka zarządu lub prokurenta.
Jeżeli nieruchomość stanowi część majątku osoby zmarłej, w czynności powinni wziąć udział jej spadkobiercy.

Polski prawnik w Hiszpanii dokładnie sprawdzi wszystkie dokumenty i pełnomocnictwa, by proces nabycia nieruchomości przebiegł bez zakłóceń, szybko i z gwarancją przestrzegania obowiązujących przepisów.

W tym miejscu warto jeszcze zastanowić się, jak dochodzić praw wynikających z umowy sprzedaży zawartej bez formy szczególnej? Biorąc pod uwagę, że umowa sprzedaży zawarta w formie zwykłej jest w pełni skuteczna, każda ze stron może domagać się jej spełnienia. Oznacza to, że stronom przysługuje prawo wstąpienia na drogę sądową. Jednak umowa ta nie może zostać wpisana do Ksiąg Wieczystych (Registro de la Propiedad), a zatem nie będzie można na tę nieruchomość uzyskać kredytu hipotecznego.

9. Pomoc prawna po zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Derecho Penal y Fiscal-Penal Wach & Wach

Z doświadczenia wiemy, że niejednokrotnie po zakupie wychodzą na jaw różne defekty nieruchomości lub wady ukryte. Wówczas trzeba złożyć stosowną reklamację, by móc skutecznie dochodzić swoich praw. W nierzadkich przypadkach sprawa trafia do sądu, przed którym inwestora powinien reprezentować profesjonalny prawnik znający prawo nieruchomości w Hiszpanii.Skorzystanie na tym etapie z pomocy adwokata w Hiszpanii może również pozwolić uniknąć wchodzenia na drogę sądową. Prawidłowo sporządzone pismo reklamacyjne z pewnością zrobi większe wrażenie na deweloperze czy prywatnym sprzedawcy, aniżeli sporządzone osobiście, co powinno skłonić do polubownego rozwiązania sprawy.
Warto natomiast zwrócić uwagę, że wykryte po zakupie wady mogą dotyczyć także kwestii czysto prawnych. Umowy, akty notarialne i pozostałe dokumenty mogą zawierać różne nieprawidłowości. To również powinno skutkować wniesieniem reklamacji.
Prawnik w Hiszpanii, który specjalizuje się w dziedzinie prawa nieruchomości, pomoże w skutecznym i szybkim rozwiązaniu takich problemów. Może nawet złożyć odpowiednie wnioski o dopłaty i subwencje na utrzymanie czy modernizację instalacji.
Co jeszcze warto wiedzieć o procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii?
Dla potrzeb kupna nieruchomości w Hiszpanii należy posiadać numer identyfikacyjny obcokrajowca: NIE (Número de Identidad del Extranjero). Można go uzyskać w Konsulacie działającym przy Ambasadzie Hiszpanii, osobiście w Hiszpanii lub za pośrednictwem pełnomocnika, którym może być adwokat działający w Hiszpanii – wówczas nie ma potrzeby osobistego pojawienia się na Półwyspie Iberyjskim.
Decydując się na zakup nieruchomości w Hiszpanii trzeba zdawać sobie sprawę z tego, że będzie ona wymagać zarządzania – zwłaszcza, jeśli jest przeznaczona na wynajem. Bardzo korzystne będzie zlecenie tego pełnomocnikowi na miejscu. Powinna to być osoba dobrze znająca prawo nieruchomości w Hiszpanii, ponieważ inwestycja będzie się znajdować pod jurysdykcją hiszpańską.
Nie wszyscy wiedzą, że jeśli inwestycja dokonana na terenie Hiszpanii opiewa na łączną kwotę przynajmniej 500.000 euro, a nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń i zaległych należności, to jej posiadaczowi przysługuje prawo otrzymania wizy pobytowej.
Kluczowe pytanie: ile kosztuje pomoc prawnika przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?
Stawki są bardzo różne i zależą od wiedzy, doświadczenia oraz modelu rozliczeń preferowanego przez adwokata w Hiszpanii. Na ostateczną sumę honorarium duży wpływ ma zakres obowiązków, jakie powierzymy prawnikowi w Hiszpanii.
Najczęściej adwokaci rozliczają się prowizyjnie, czyli pobierają np. 1 % wartości operacji, do tego trzeba jeszcze doliczyć podatek VAT .
Cena usługi adwokata pośredniczącego w procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie powinna być jednak głównym kryterium wyboru. Radzimy skupić się na profesjonalizmie prawnika, sprawdzić jego referencje i przeanalizować dotychczas przeprowadzone transakcje.
Na koniec podkreślmy jeszcze, że alternatywą dla adwokata nadzorującego proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii nie jest ani deweloper, ani agencja nieruchomości, ani notariusz. Tylko wynajęty prawnik w Hiszpanii zagwarantuje swojemu klientowi pełne bezpieczeństwo na etapie zarówno poszukiwania nieruchomości, jak i finalizowania transakcji oraz późniejszego zarządzania inwestycją.

Jeżeli zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość w Hiszpanii, skontaktuj się z nami, a pomożemy Ci przeprowadzić tę transakcję, przez co unikniesz wielu ryzyk z nią związanych.

Negocjacje

📞 (+34) 644 980 290

📞 (+48) 607 076 203

 

Przeglądaj artykuły według tematów: