Charakterystyka Rejestru
Rejestr Własności (Księgi Wieczyste) w Hiszpanii jest rejestrem publicznym, zawierającym informacje dotyczące prawa własności i innych praw rzeczowych na nieruchomościach. Wszystkie nieruchomości uporządkowane są w formie ksiąg wieczystych. Funkcjonowanie Rejestru zostało uregulowane w Ustawie Hipotecznej i Regulaminie Hipotek (la Ley Hipotecaría, el Reglamento Hipotecario).
W Hiszpanii, Rejestr Własności jest organem administracyjnym, działającym poprzez swoje lokalne biura, znajdujące się w tzw. okręgach hipotecznych. W każdym z tych okręgów znajduje się urzędnik odpowiedzialny za prowadzenie tego rejestru (el Registrador).
Rejestr ten oficjalnie podlega Ministerstwu Sprawiedliwości, natomiast wszelkie związane z nim kwestie są kierowane do Dyrekcji Generalnej ds. Rejestru i Notariatu.
Procedura wpisu
Wpis w księdze wieczystej dokonywany jest na wniosek strony zainteresowanej, która winna złożyć odpowiedni dokument w Rejestrze Własności. Następnie dokonywany jest wpis o złożeniu dokumentu w dzienniku, który jest ważny przez 60 dni roboczych.
Zgodnie z ogólną zasadą dokonanie wpisu do rejestru wymaga złożenia dokumentu uwierzytelnionego przez organ publiczny, a takiego uwierzytelnienia mogą dokonywać notariusze, sądy i organy administracyjne.
Jednakże w wyjątkowych sytuacjach możliwe jest wpisanie do rejestru dokumentów prywatnych jak np. wniosku o wpisanie spadku wyłącznego spadkobiercy.
Dokumenty te odnoszą się głównie do nabycia nieruchomości lub praw rzeczowych, takich jak np. hipoteka.
Dokument może zostać złożony na kilka różnych sposobów: elektronicznie, osobiście, pocztą lub faksem (w takim przypadku dokument należy złożyć osobiście w terminie dziesięciu dni roboczych).
Następnie urzędnik rejestrowy, w terminie 15 dni roboczych, dokonuje klasyfikacji dokumentu.
Jeżeli klasyfikacja ta będzie miała wynik pozytywny, wówczas zdecyduje on o dokonaniu wpisu dokumentu do rejestru.
Ostatecznie dokument jest zwracany osobie, która go przedłożyła, wraz z adnotacją, podpisem oraz informacją o jego rozpatrzeniu.
Jeżeli jednak urzędnik zauważy, że dokument jest wadliwy, wówczas nie dokona wpisu, wskazując jednocześnie podstawy prawne i faktyczne swojej decyzji.
O tej decyzji zostaną poinformowani: wnioskodawca; notariusz, który sporządził akt, jak również sąd lub organ administracyjny, który wydał dany dokument.
Po otrzymaniu ww. decyzji (o niedokonaniu wpisu), wnioskodawca ma dwie możliwości: doprowadzić do usunięcia wadliwości dokumentu (o ile jest to możliwe) lub odwołać się od otrzymanej decyzji.
Odwołanie może nastąpić w trzech formach. Pierwsza z nich polega na zwróceniu się do innego urzędnika o dokonanie powtórnej oceny dokumentu i jego klasyfikacji; druga na złożeniu odwołania do Dyrekcji Generalnej ds. Rejestru i Notariatu, które winno być rozpatrzone w terminie do trzech miesięcy. W przypadku braku odpowiedzi, przyjmuje się, że odwołanie nie zostało uwzględnione i wówczas otwarta jest droga do odwołania na drodze sądowej. Trzecią formą zakwestionowania decyzji urzędnika o niedokonaniu wpisu, jest wszczęcie postępowania przed sądem I instancji.
W prawie hiszpańskim, dokonanie wpisu w księdze wieczystej nie jest obowiązkowe, jednakże wpis taki daje szereg korzyści prawnych, głównie z uwagi na obowiązującą rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto ułatwia zbycie nieruchomości i uzyskanie finansowania przy niższych kosztach, niż gdyby takiego wpisu nie dokonano.
Kolejną ważną kwestią dotyczącą wpisu w księdze wieczystej, jaką należy podkreślić jest fakt, że w momencie, gdy wpisy te stają się ostateczne nie tracą one nigdy ważności.
Jawność Rejestru
Księgi wieczyste są jawne, ale nie dla wszystkich. Dostęp do nich mają te osoby, które wykażą swój interes prawny odnośnie danej nieruchomości, a okoliczność ta jest weryfikowana przez urzędnika rejestrującego wpisy w Rejestrze Własności.
Ponadto, uznaje się, że interes prawny posiada każdy organ, pracownik lub urzędnik działający w związku ze sprawowaniem swojego urzędu.
Istnieją dwie formy zapoznania się z informacjami zawartymi w Rejestrze:
- wypis skrócony (la nota simple) – odpis o charakterze czysto informacyjnym, niepociągający za sobą skutków prawnych, o który można wystąpić w formie pisemnej lub elektronicznej (przez internet)
- oraz wypis pełny (certificación) – potwierdzony wypis o pełnej mocy prawnej.
Na końcu należy omówić stawki opłat, które należy uiścić chcąc skorzystać z Rejestru. Stanowią one główne źródło finansowania przedmiotowego Rejestru. Stawki tychże opłat różnią się w zależności od wartości nieruchomości. Należy również pamiętać, że osobom zainteresowanym przysługuje szereg ulg, których wysokość waha się od 75% (w przypadku kredytów hipotecznych) do 55% (w zależności od tego czy nieruchomość spełnia przesłanki określone w ustawie).
Opłacie podlega również dokonanie urzędowego ogłoszenia o dokonanym wpisie.
Wszystkie kwestie związane ze wspomnianymi wyżej opłatami zostały uregulowane w Królewskim Dekrecie 1427/1989, z 17 listopada.
Podsumowując, należy stwierdzić, że pomimo tego, że dokonywanie wpisów w hiszpańskim Rejestrze Własności nie jest obowiązkowe, to odgrywa istotną rolę przy ustalaniu stanu prawnego i wartości nieruchomości, pozwala również uniknąć niebezpieczeństw związanych z transakcją na nieruchomości.